减息不会改变中国房地产市场的基本走势，只能制造一些短期的波澜

中国人民银行决定，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。降息的消息一石激起千层浪，但降息的效果，可能让你大吃一惊。

一、楼市

　　我的判断是：减息不会改变中国房地产市场的基本走势，只能制造一些短期的波澜，理由如下：

　　第一，中国房地产市场整体过剩，是一个基本的事实。今年8月份，我曾经对10多个主要省份、200来个地级市的房地产市场进行了一轮深入研究，发现在三四五线城市，非商品房供应量往往远远超过商品房，大部分城市人均住房面积都在30平米左右。而这200多个地级市，80%处于人口流失状态。在这种局面下，无论出台任何措施，都无法扭转楼市走向。目前只有30到50个经济总量比较大的城市，仍然能持续吸引外来人口流入，减息仅仅对这些城市的楼市有用。

　　第二，中国货币政策已经发生逆转，超级宽松的时代已经结束。广义货币增速从2009年的27.7%，已经逐年回落到13%左右，今年1到10月是12.6%，创下2000年以来新低。种种迹象显示，2015年广义货币增速的目标，可能会继续下调到12%。货币总量被控制住了，仅仅靠降低基准利率，是无法有效降低市场真实利率的。而且未来几年都是“利率市场化”的关键年份，也是“金融业对民营资本开放”的关键年份，更是“互联网金融重塑金融业”的关键年份，所以市场利率有强烈的上扬动力。央行的连续减息，最多可以对冲部分上涨而已。

　　但对于中国经济总量最大的30到50个城市来说，房地产市场对降息会非常敏感，成交放大、价格上扬是必然的。尤其是一线城市和“强二线城市”（金融机构各项存款余额超过1.5万亿的城市），其中心区的楼盘可能明显上涨，土地成交量、成交价格也会上升。

二、股市

　　最近几个月股市的反弹行情，完全是靠政策刺激扶持起来的。股市一有危险，央行就“说英语”（通过PSL、MLF等方式放水）。11月21日突然宣布降息，就是周四银行间市场出现“钱荒危情”，和当时A股因为“利好出尽”而岌岌可危，等多种因素造成的。

　　11月21日央行宣布降息前，证监会官员在每周例行新闻发布上还表示，不会在年底前集中发行新股。这些都强烈传递出一个信号：目前的指数点位，仍然低于管理层预期。我猜，他们是希望上证指数上升到2800点，甚至3000点以上，真正将人气激活，再考虑加快扩容节奏。

　　在历届政府眼中，股市首先都是一个筹集资金的场所。政府也有强烈的“市值管理”概念：做大证券市场总市值，就是做大政绩。所以，中国股市未来大扩容是不可避免的，IPO注册制就是为这个做准备的。

　　在目前的政策格局下，股市显然会继续上涨，走出一波跨年度行情（如果不涨，就继续出政策）。在这种情况下，A股的高点可能会在2015年1月出现，最多延迟到3月，全年呈现前高后低。投机性资金，肯定许会利用美元加息、人民币贬值前这段幸福时光，实现拉高并出货。到了下半年，随着美元加息、人民币小幅贬值、IPO注册制临近，A股将出现暴跌。

　　2015年，银行股将再次陷入低迷，强周期股票也肯定没有什么机会，军工股在爆炒之后也应该歇菜了。当红的，应该是互联网整合传统行业概念的股票，以及穿戴设备、新能源、生物技术等概念。此外，创业板上新上市的未实现盈利的互联网股票，也会非常活跃。

三、企业

　　企业会在降息中真正得到实惠吗？这需要分开来看。降息对国有企业、大企业和地方政府来说，是最大的利好，他们处于资金从银行流出的“第一棒”，所以肯定会占便宜。但中小企业、民营企业就不同了，在利率市场化的大背景下，即便出现三四次降息，这些企业拿到手的钱，仍然会比较贵。为什么？因为M2增速被控制了。也就是说，钱的总量有限，国家定价虽然低了，但你拿不到。贷款价格双轨制、多轨制的局面，仍将延续。

四、银行

　　此次降息为“不对称降息”，表面上看就对银行不利，因为贷款利息下降0.4%，存款利息下降0.25%。

　　在利率市场化、金融业对民资开放和互联网金融搅局的情况下，居民可以通过银行理财产品或者余额宝这类货币基金，从银行获取高利息，4%到5%是没有什么问题的。当然，银行业可以在贷款端上浮利息，将成本转嫁给企业。但毕竟金融机构数量将明显增加，传统银行的利润肯定要被摊薄。所以，未来银行股仍将是鸡肋。

五、购房者

　　购房者节省真金白银。推算贷100万元30年，之前年利率6.55%，月供6353.6元。现在年利率6.15%，月供6092.3元，减少261.3元。

　　以贷款100万20年计算，如果按照基准利率计算，购房者之间可以减少月供234元每月，合计20年可以减少4万的利息支出。

六、债市

　　对债市利好，债券牛市延续。将大幅缩窄贷款和债券收益率的差距，打开债券类资产收益率的下行空间。判断未来货币宽松仍将延续，7天回购利率均值有望降至3%以下，3个月目标2.5%。

七、预示下一次降准降息

　　货币宽松空间被打开，未来继续降准降息没有任何心理上的包袱，再考虑到存贷比调整带来的缴准压力，预计下一次降准降息不会太远，一直会持续到社融余额增速拐头向上，经济内生动力增强为止。